Dans un arrêt du 4 novembre 2020, la Cour de cassation (n° 18-11.771, Lupa SA) réaffirme que les sociétés étrangères détenant un bien immobilier en France qui omettent de déposer dans le délai imparti une déclaration annuelle de taxe de 3% doivent s'acquitter de cet impôt pour l'année concernée, sauf si elles régularisent leur situation, mais seulement s'il s'agit de leur premier défaut de déclaration. Il importe peu que cette régularisation intervient spontanément ou sur demande de l’administration fiscale.
Lorsqu'ils ont été correctement conseillés, les propriétaires étrangers de biens immobiliers situés en France et détenus par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés (comme une SCI monégasque par exemple) ou d'autres entités juridiques (trust, fondation) savent que chaque entité interposée doit déclarer à l'administration fiscale française, avant le 15 mai de chaque année, la valeur actualisée des biens (sur la base de leur valeur de marché ou « valeur vénale ») et l'identité des actionnaires ou des bénéficiaires effectifs au 1 janvier de l'année considérée. À défaut de produire la déclaration fournissant ces informations en temps utile, l'entité défaillante est tenue de payer au Trésor français une taxe spécifique de 3% calculée sur la valeur du bien. Cette taxe de 3% s'applique indépendamment du fait que l’administration fiscale ait pu obtenir les informations requises dans une autre déclaration ou qu’il y ait accès par un autre moyen.
Toutefois, en cas de manquement, la taxe de 3% n’est pas forcément automatiquement due. En cas de premier défaut de dépôt de la déclaration avant le 15 mai, l'administration française peut mettre en demeure l'entité concernée de régulariser sa situation en déposant une déclaration dans les 30 jours. Si elle se conforme à cette exigence, l'entité est exonérée de la taxe. Dans le cas contraire, l'impôt est dû (avec intérêts de retard et pénalité). Autrement dit, la société défaillante n'a qu'un seul joker, ce qui signifie qu’une nouvelle omission de déclaration dans les délais entraîne l’obligation de payer la taxe de 3% pour l'année concernée sans possibilité de régularisation.
Dans le cas d’espèce, la société luxembourgeoise Lupa SA a déposé sa déclaration de taxe de 3% pour l'année 2005 après la date limite. Bien que la société ait spontanément présenté sa déclaration quelques mois plus tard, avant toute demande de l’administration, les services fiscaux l'ont rejetée et ont exigé le paiement de la taxe pour 2005.
Le fait est que Lupa SA avait déjà manqué le délai une fois dans le passé et avait été obligée de régulariser à la suite d’une mise en demeure pour éviter de payer la taxe. Sans surprise, la Cour de cassation a donc décidé que la société ne pouvait plus utiliser son joker. Il n’y avait en réalité pas de débat à ce sujet. De manière plus frappante, la Cour a jugé qu'elle ne pouvait pas se voir offrir la possibilité d'éviter de payer l'impôt en soumettant tardivement (hors délai) sa déclaration aux services fiscaux, même spontanément. Elle était donc redevable de l'impôt pour l'année 2005.
Cette décision stricte est clairement une mauvaise nouvelle et il convient d’en tirer la leçon. Les contribuables doivent être très attentifs au respect du délai de dépôt de la déclaration de la taxe de 3% à l'avenir au risque, par simple négligence, de perdre une chance de régulariser leur situation. Il va sans dire que cette attention est encore plus cruciale pour ceux qui l'ont déjà manqué une fois.
Rosemont peut vous assister dans la rédaction de vos déclarations fiscales. Pour plus d'informations, merci de contacter Jerome Brimaud: j.brimaud@rosemont.mc